房地产企业：生存还是死亡？

来源： 作者：  艾学蛟 添加日期：08-06-30 09:40:25 责任编辑:

楼盘无人问津、上市融资天方夜谭、银行贷款无门、闲置的土地必须开发，今天的房地产企业，在资金链摇摇欲坠的危险中几欲崩溃，陷入了“借高利贷是找死，不借高利贷是等死”的恶性循环。

事实上，从2005年开始，中国的房地产市场有了暴涨的迹象。针对房市的泡沫端倪，中央政府放出“抑制高房价”的信号、上调个人房贷利率。不过，无论是地方政府还是房地产商，都不愿意房地产势头就此偃旗息鼓。因为高额的土地收入及相关税收，成为地方政府为房地产企业撑起保护伞的主要利益动因。于是，地方政府与房产商联合起来，与中央政府展开博弈。

地方政府利用中央的政策漏洞或者截留中央政策，为房地产企业大开绿灯，这在一定程度削弱了中央宏观调控的力度，推动了房地产市场的非理性繁荣。政策层层加码，房价越长越高。在这场与中央政府的博弈中，地方政府与房地产企业取得了暂时的胜利。

然而，房价远远背离房子本身的价值。2007年开始，中央政府连续出台了一系列杀伤力极强的组合拳，加息、提高首付、提高存款金准备率、银根紧缩。到2008年，宏观调控产生了累加效应，房地产业迎来了寒冬。

作为危机管理者，早在05年我提醒房地产商要准备好过冬的棉衣。后来我也写了不少文章，告诉大家：最容易遭受政策重创的是忙于四处圈地的房产企业，尤其对资金不足的开发商更是挑战，政府对购房需求的一再抑制，大大增加了他们的压力，降低了房产套现的几率，稍有不慎，他们就有可能倒在资金链的断裂上。

我规劝那些在房产假性繁荣中疯狂的房产商，要保持理性，不要在房地产的泡沫中迷失。但是，对于我的盛市危言，很少有人能够听得进去。事实证明，那些听得进规劝，在06、07年及时卖房兑现的小范围房地产企业，逃过了08年这一劫。那些继续戴着镣铐狂舞的房地产企业，则没有他们那么幸运了。

房地产的冬天真的来了，很多房地产商人人自危。摆在房地产企业面前的，是不得不跨的生死门。而如何跨过这道生死门至关重要。

好死不如赖活。在房市低迷、银根紧缩等下，房产企业撑得很辛苦，但必须坚守“剩”者为王的原则，绝对不能成为这场规模浩大的行业洗牌的牺牲者。一旦在这场行业灾难中倒下去，就很难再有东山再起的机会了。倒下去，意味着血本无归甚至(全球品牌网)背上累累债务，手中的土地也化为乌有了，哪有资本与精力图谋卷土重来？况且，有了房市泡沫的前车之鉴，中央政府把宏观调控的重心放在“稳定房地产市场”上，一旦被清洗出这个行业，房地产企业再归来时政府未免会轻易给通行证，即使拿到通行证想要拿地恐怕也没那么容易了。

因此，当前的房地产企业应以“活下来”为中心，而活下来的出路有以下两个：

其一，低消耗，广卖房。

不要寄希望于创造07年的暴利神话，生存才是第一要务。任何企业，在资源短缺的状况下，在战略保持的低潮时期，防止自身资源消耗、保持能量是企业熬过冬天的必要措施和手段。所以，房地产企业，尽量缩短战线，把摊子铺得小一点，如不要着急开发新楼盘。在生与死的考验面前，在利润诱惑下做出的孤注一掷往往是饮鸩止渴，甚至把自己推向死亡线。

除了保持低消耗，更要不惜一切代价获取生存下来的资本。如果手中还有房，就要赶快卖房。楼市萧条，所以房地产企业宁肯降价、大放血或者采取各种诱人的促销，也要卖房，以获得资金回笼，为以后从长计议留下转身的余地。尽管这样做，房地产商的利润会降低很多，但“生存为王”，这是以小失换大得，也是值得的。如果手中还有大量楼盘，却一样被冻死在房地产的冬天，岂不太冤枉了？

其二，借力国外资本。

居高不下恶的通货膨胀及越南金融危机的示范效应等经济因素，使得中央银根紧缩政策一阵紧过一阵，企业贷款的门槛也就越来越高。连国宝级企业飞跃集团，都因贷款无门而险些申请破产，更何况那些资金需求量极大地房地产商。

资金链紧张的房地产企业决不能坐以待毙。等中央政策风向转变，未免太过幼稚。有些房地产企业恐怕连两三个月都撑不起了，当前以“稳定房价”为导向的宏观调控恐怕也不会来个急转弯。

国内贷款关上一扇窗，可以考虑在国外打开一扇门。尽管国内银根紧缩，国外资金仍然可以通过各种渠道流入国内。房地产企业可以借助国外资金，撑过这段难熬的日子。我从国外网站了解到，大量热钱已经准备好涌入中国，抄底楼市。这些热钱可以以私募资金的形式与国内房产企业结合：或是将楼盘整体打包，或是双方结合一起买房买地。

当然，国外投资者不是活雷锋、救世主，只是想借助房地产企业这个载体“钱生钱”而已。所以，国外资金绝不是免费的午餐，房地产企业必然会出让一定的利益以获得国外资金的支持。这就需要企业保持一种开放的心态，理性与国外投资者合作，以求达到双赢。

莎士比亚说：“生存还是死亡？这是个问题。”活下去，想尽一切办法活下去，这是处于生死困境中的房地产企业别无选择的突围方式。

作者  中国危机管理第一人  管理学博士  《生死劫》作者  艾学蛟