邓旭：是什么催生了土地无限论__管理顾问门户网站_

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来源：作者：添加日期：08-06-10 15:37:36 责任编辑:

　 “不要忘记，房地产是做空间生意的，做空间生意，只要有两个条件土地就无限，第一是容积率，只要城市规划不停地在改，地不就出来了？第二，你讲的是经济资源，如果是经济资源，不是一个物理、地理概念，房价不断地涨，地就不断地出来。今天1万平方米盖满了，过两天这儿3万平方米了，拆了再盖。”近日，万通集团董事长冯仑在搜狐网焦点房地产网于同济大学举行的演讲中，语出惊人。

　　冯仑的论调虽够荒谬，却也反映了当下地产市场的某些现实。笔者就曾经听说过这样的说法——“20年前是土地部门吃香，现在是规划部门最牛”。这句话背后的意思就是，土地终有卖光的一天，而城市规划却在不断变更。规划常变常新，土地也就如韭菜一样，割了一茬总会再长。这也就是冯伦所认的理儿——只要城市改变规划，绿地就能变成写字楼，旧房子推倒了，再“长”出新房子，一切如四季轮回。

　　的确，在现实中，我们有很多城市不是“规划长”，而是“常规划”。今天，这里还是高科技园工业园区，明天，就可能变身为新兴的商务聚集区；新住宅区建成还没几年，就要因道路拓宽而拆迁；城建也讲究紧跟时尚，上海的“新天地”迅速在长三角的一些城市复制，从南到北，创意产业园遍地开花。

　　不仅是规划的不确定性，土地转让拍卖收入在地方财政中日趋上升的比例，也使得一些城市热衷于旧城改造和城市规模的扩张。市中心的土地不多了，就向新城区转移扩张；上世纪五六十年代的棚屋改造完了，七八十年代的旧式工房就成了城建革命的对象。

　　所有这些，都兴奋着开发商们的神经。让一些人生出了“土地无限”的美好想象。

　　但客观规律总是无法违背的，如果土地资源无限，如何地价节节攀升，“地王”频频诞生，动辄几十亿的地价成为平常事？在全球土地资源越来越紧张的今天，所谓的“人有多大胆，地有多大产”的豪情，除了让人耻笑之外，别无他用。

　　即便如冯仑所想象那样，城市“拆了盖，盖了拆”，土地资源能子子孙孙无穷尽也，但这“拆迁”的成本也怕是子子孙孙所无法承受的。

　　旧城改造的前提是，要完成动拆迁，其任务之繁杂，代价之大，众所周知。首先，动拆迁需要相当的费用，而且从近年的形势来看，“钉子户”不断兴起，给动拆迁也造成了相当的难度与挑战；其次，就算动拆迁一切顺利，开发商也要为此付出巨额的动拆迁费用，不知道万通是否有过这样的经验，仅上海而言，不乏有大型开发商，拿了中心城区的土地以后，因为不敢轻易动拆迁，而暂时搁置地块发展的情况；再次，动拆迁人员的安置问题，就目前中国的情况而言，原地安置的个案并不多见，绝大部分还都是搬迁到新城区去，由此带来的一系列的城市配套与管理问题，非一时可以解决。

　　可见，与其说“土地无限论”是开发商们的自说自话，倒不如说是利益驱动之下地方政府短视所诱发的市场畸形心态。